facebook twitter google plus
Vytlačiť (PDF)
Vytlačiť článok


Nehnuteľnosť z pohľadu zákona o DPH

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“) pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Pre účely zákona o DPH sú všetky nehnuteľnosti v súlade s § 8 ods. 1 písm. a) tovarom. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy. Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr. byty, nebytové priestory, spoločné časti bytového domu, spoločné zariadenia. 

Obstaranie nehnuteľnosti 

Nehnuteľnosť si platiteľ DPH môže obstarať kúpou, príp. si ju vytvoriť vlastnou činnosťou a pri jej obstaraní si podľa § 49 – § 51 zákona o DPH môže odpočítať daň (ak právo na odpočítanie dane vzniklo). Pri odpočítaní dane zohľadní platiteľ účel použitia nehnuteľnosti, t. j. či ju bude používať na zdaniteľné obchody, ktoré podliehajú dani, na zdaniteľné obchody oslobodené od dane, resp. na ich kombináciu. 

Ak si platiteľ odpočíta daň v plnej výške, v pomernej výške (koeficientom), prípadne si neodpočíta daň a následne zmení účel použitia nehnuteľnosti, je povinný postupovať podľa § 54, zohľadniť zmenu účelu použitia investičného majetku a upraviť odpočítanú daň. 

Pri registrácii si platiteľ dane, ktorý má nehnuteľnosť obstaranú v režime s DPH zaradenú v majetku, môže odpočítať daň podľa § 55 zákona o DPH, pričom v prípade odpisovanej nehnuteľnosti odpočítavanú daň zníži o pomernú časť dane zodpovedajúcu odpisom. Možnosť odpočítania dane z nehnuteľnosti pri registrácii nie je podmienená nadobudnutím nehnuteľnosti najneskôr v lehote 12 mesiacov pred registráciou. Platiteľ dane si pri registrácii môže odpočítať daň aj z nedokončenej investície (rozostavaná stavba zaúčtovaná na účte 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku). 


 

Predaj nehnuteľnosti

Postup pri dodaní a nájme nehnuteľnosti upravuje § 38 zákona o DPH. Podľa § 38 ods. 1 je dodanie nehnuteľnosti po piatich rokoch od prvej kolaudácie oslobodené od dane. Do piatich rokov od prvej kolaudácie dodanie nehnuteľnosti vždy podlieha dani. Ďalšie kolaudácie sa pre účely uplatnenia režimu DPH (zdanenie, oslobodenie) do úvahy neberú. Po piatich rokoch od prvej kolaudácie je dodanie nehnuteľnosti oslobodené od dane, platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že dodanie nehnuteľnosti zdaní. Rozhodnutie platiteľa dane, že predaj nehnuteľnosti, u ktorej uplynulo viac ako päť rokov od prvej kolaudácie, zdaní, nie je viazané na žiadne podmienky (kupujúci – platiteľ, neplatiteľ a pod.) 

 PRÍKLAD č. 1: 

Nehnuteľnosť skolaudovanú v roku 2004 platiteľ dane predáva v auguste 2007. K cene predávanej nehnuteľnosti je platiteľ dane povinný uplatniť 19 % daň. 

 PRÍKLAD č. 2: 

Nehnuteľnosť skolaudovanú v roku 1997 platiteľ dane predáva v auguste 2007. Od prvej kolaudácie nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov, preto sa platiteľ dane môže rozhodnúť, že: 

  • dodanie nehnuteľnosti bude oslobodené od dane, 
  • nehnuteľnosť zdaní 19 % sadzbou dane (nie je rozhodujúce, komu nehnuteľnosť predáva).
     

Osobitný režim zákon ustanovuje aj na dodanie pozemku. Dodanie pozemku sa posudzuje podľa toho, či je predmetom dodania stavebný pozemok alebo pozemok, ktorý podľa § 43h zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov (stavebný zákon) nespĺňa kritériá stavebného pozemku. Dodanie pozemku (okrem stavebného) je oslobodené od dane, dodanie stavebného pozemku podlieha dani. Ak sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, uplatní sa na jeho dodanie rovnaký režim ako na stavbu. 

Stavebný pozemok je vymedzený § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov ako časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. 

 PRÍKLAD č. 3: 

Platiteľ dane predáva stavebné pozemky. Dodanie stavebného pozemku je povinný zdaniť 19 % daňou z pridanej hodnoty. 

 PRÍKLAD č. 4: 

Platiteľ predáva nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu a v územnom pláne obce nie je určený ako stavebný pozemok (nie sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu). 

Dodanie pozemku je oslobodené od dane. 

 PRÍKLAD č. 5: 

Platiteľ predáva v roku 2007 stavbu spolu s pozemkom, na ktorom stavba stojí. Stavba bola skolaudovaná v roku 1999 (prvá kolaudácia). Platiteľ sa rozhodne, že pri dodaní stavby uplatní oslobodenie od dane. Oslobodenie sa vzťahuje aj na dodanie pozemku, na ktorom stavba stojí.
 

Daňová povinnosť pri dodaní nehnuteľnosti vzniká dňom odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Pri dodaní stavby na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy je dňom dodania deň odovzdania stavby. Ak je pred dodaním nehnuteľnosti (t. j. pred zápisom do katastra alebo predo dňom odovzdania do užívania) prijatá platba, vzniká daňová povinnosť prijatím platby (§ 19 ods. 4 zákona o DPH). 

 PRÍKLAD č. 6: 

Platiteľ dane A predáva nehnuteľnosť skolaudovanú v roku 1997 v cene s DPH (§ 38 ods. 1 zákona o DPH). Dohodnutá predajná cena nehnuteľnosti bola 4 760 tis. Sk s DPH. Zmluva bola uzatvorená dňa 7. 6. 2007, pri podpise zmluvy zaplatil kupujúci 50 % predajnej ceny (2 380 tis. Sk). Predávajúci sa s kupujúcim zmluvne dohodli na odovzdaní nehnuteľnosti dňa 11. 8. 2007. Dňom uvedeným v zmluve bola nehnuteľnosť odovzdaná kupujúcemu do užívania, zmena vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností bola zapísaná dňa 6. 9. 2007. 

Daňová povinnosť vzniká predávajúcemu: 

  • 7. 6. 2007 z prijatej platby (2 380 000 x 19 : 119) v sume 380 tis. Sk, 
  • 11. 8. 2007 dňom odovzdania nehnuteľnosti do užívania v sume 380 tis. Sk 

Daňovú povinnosť v sume 380 tis. Sk vysporiada platiteľ dane v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie jún 2007 aj august 2007.
 

Ak platiteľ prijme platbu pred dodaním nehnuteľnosti s uplatnením oslobodenia od dane, daňová povinnosť pri prijatí platby na dodanie tovaru oslobodeného od dane nevzniká. Platiteľ do daňového priznania hodnotu platby prijatej na dodanie tovaru oslobodeného od dane neuvádza. V daňovom priznaní uvedie hodnotu nehnuteľnosti oslobodenej od dane až po jej dodaní. 

 PRÍKLAD č. 7: 

Platiteľ dane predal nehnuteľnosť s uplatnením oslobodenia od dane v cene 3 mil. Sk. Zmluva bola uzatvorená 7. 6. 2007, pri podpise zmluvy zaplatil kupujúci 50 % predajnej ceny a predávajúci s kupujúcim sa zmluvne dohodli na odovzdaní nehnuteľnosti 4. 7. 2007. Dňom uvedeným v zmluve bola nehnuteľnosť odovzdaná kupujúcemu do užívania, zmena vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností bola zapísaná 13. 8. 2007. 

Pretože nehnuteľnosť bola dodaná v režime oslobodenia od DPH, daňová povinnosť prijatím platby predávajúcemu nevzniká. 

Deň dodania nehnuteľnosti je: 

  • deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, a to 4. 7. 2007. 

Sumu 3 mil. Sk uvedie platiteľ dane v riadku 06 a 05 daňového priznania za zdaňovacie obdobie júl 2007.
 

Ak platiteľ dane daruje nehnuteľnosť, pri kúpe alebo obstaraní ktorej bola odpočítaná daň, dodal podľa § 8 ods. 3 zákona o DPH tovar. Za dodanie tovaru za protihodnotu sa považuje aj bezodplatné dodanie tovaru, pri ktorého kúpe alebo vytvorení vlastnou činnosťou bola daň úplne alebo čiastočne odpočítateľná. Základom dane je podľa § 22 ods. 5 zákona o DPH cena, za ktorú bola nehnuteľnosť nadobudnutá vrátane nákladov súvisiacich s nadobudnutím. Ak bola nehnuteľnosť vytvorená vlastnou činnosťou, základom dane sú náklady na vytvorenie nehnuteľnosti vlastnou činnosťou, základ dane sa zníži o pomernú časť zodpovedajúcu odpisom. Do 15 dní od bezodplatného dodania nehnuteľnosti je platiteľ dane povinný vyhotoviť faktúru podľa § 71 ods. 9 zákona o DPH, v ktorej primerane uvedie náležitosti podľa § 71 ods. 2 zákona o DPH.  

Ak platiteľ dane daruje nehnuteľnosť v režime oslobodenia od dane (nehnuteľnosť staršiu ako 5 rokov od prvej kolaudácie) a pri jej rekonštrukcii uplatňoval odpočítanie dane po 31. 12. 2002, musí robiť úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH. Rovnakým spôsobom postupuje platiteľ dane pri preradení nehnuteľnosti z obchodného majetku do osobného užívania. 

Nájom nehnuteľnosti 

Nájom nehnuteľnosti je podľa § 9 zákona o DPH dodaním služby a podľa § 38 ods. 3 patrí medzi činnosti oslobodené od dane s výnimkou nájmu: 

  • v ubytovacích zariadeniach, 
  • priestorov na parkovanie, 
  • trvalo inštalovaných zariadení a strojov, 
  • bezpečnostných schránok. 

Zákon definuje, čo sa považuje za ubytovacie zariadenia; sú to hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo chata, kemping a ubytovanie v súkromí (triedenie podľa vyhlášky MH SR č. 419/2001 Z. z., ktorou sa upravuje kategorizácia ubytovacích zariadení a klasifikačné znaky na ich zaraďovanie do tried).  

Do kategórie ubytovacích zariadení nepatria napr. podnikové ubytovne, sociálne ubytovne, preto poskytovanie ubytovania v týchto zariadeniach sa posudzuje odlišne. Poskytovanie ubytovania zamestnancov vo vlastnej ubytovni je oslobodené od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade neposkytuje platiteľ ubytovacie služby na komerčnej báze, ale prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti. Podobný postup sa uplatní aj pri poskytovaní ubytovania v sociálnych ubytovniach napr. pre opustené matky, bezdomovcov a pod. Ubytovanie v sociálnej ubytovni sa považuje za poskytnutie služby sociálnej pomoci, ktorá je podľa § 30 zákona o DPH oslobodená od dane. 

Ubytovanie študentov v internátnych zariadeniach škôl počas školského roku je oslobodené od dane podľa § 31 ods. 2 zákona o DPH ako služba úzko súvisiaca s výchovnými a vzdelávacími službami osobami, ktoré poskytujú výchovné a vzdelávacie služby. Ak sa v týchto zariadeniach (vysokoškolské, stredoškolské internáty) v čase prázdnin komerčne poskytuje ubytovanie, považuje sa internát za turistickú ubytovňu a ubytovacie služby sa zdania. 

 PRÍKLAD č. 8: 

Internátne zariadenie vysokej školy poskytuje: 

  • počas zimného a letného semestra ubytovanie študentom VŠ, 
  • počas letných prázdnin ubytovanie turistom na komerčnej báze. 

Ubytovanie pre študentov je dodaním služby úzko súvisiacej s výchovnými a vzdelávacími službami podľa § 31 ods. 2 zákona o DPH osobami poskytujúcimi výchovné a vzdelávacie služby a je oslobodené od dane. 

Ubytovacie služby pre turistov poskytované v internátnom zariadení, ktoré počas prázdnin funguje ako turistická ubytovňa (zariadenie definované v § 38 ods. 4 zákona o DPH), podliehajú 19 % DPH. 

Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť inému platiteľovi dane, sa podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH môže rozhodnúť, že nájom bude zdaňovať. Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť niekoľkým platiteľom, nemusí u všetkých platiteľov postupovať rovnako a svoje rozhodnutie o zdaňovaní nájmu platiteľom dane nie je povinný oznámiť daňovému úradu.  

 PRÍKLAD č. 9: 

Priestory v administratívnej budove prenajíma platiteľ dane šiestim nájomcom; štyria z nich sú platiteľmi dane. 

Platiteľ dane môže: 

  • nájom časti nehnuteľnosti dodávať ako službu oslobodenú od dane všetkým šiestim nájomcom bez ohľadu na to, či sú platiteľmi dane, 
  • nájom časti nehnuteľnosti nájomcom – platiteľom dane, zdaniť. Toto svoje rozhodnutie nemusí oznámiť správcovi dane a nemusí postupovať rovnako voči všetkým štyrom platiteľom dane, t. j. napr. dvom platiteľom nájom nehnuteľnosti môže zdaniť, ďalším dvom dodať nájom oslobodený od dane. Nájom časti nehnuteľnosti neplatiteľom dane musí platiteľ dane dodať vždy v režime oslobodenia od dane.
     

Ak tuzemský platiteľ prenajíma nehnuteľnosť zahraničnému podnikateľovi, ktorý nie je v tuzemsku identifikovaný pre daň (neplatiteľ), je povinný dodanú službu nájmu oslobodiť od DPH. 

 PRÍKLAD č. 10: 

Tuzemský platiteľ prenajíma časť nehnuteľnosti v tuzemsku podnikateľovi z Českej republiky, ktorý nie je v tuzemsku identifikovaný pre daň. Miesto dodania nájmu je podľa § 15 ods. 2 zákona o DPH tuzemsko, pri dodaní nájmu uplatní platiteľ dane postup podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Nájom nehnuteľnosti bude oslobodený od dane, pretože český podnikateľ nie je platiteľom dane v tuzemsku. Hodnotu nájmu uvedie platiteľ v riadku 05 a 06 daňového priznania.
 

Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť, ktorú vlastní v zahraničí, tuzemskému platiteľovi, nie je táto služba predmetom dane v tuzemsku, miesto jej dodania je tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza (§ 15 ods. 2 zákona o DPH). 

 PRÍKLAD č. 11: 

Tuzemský platiteľ prenajíma časť nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v Maďarskej republike. Nájomcom je slovenský podnikateľ. Miestom dodania nájmu je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, iný členský štát, Maďarsko. Tuzemský platiteľ dane realizoval obchod s miestom dodania v Maďarsku a je povinný riadiť sa platnou právnou úpravou DPH v tomto členskom štáte. Hodnotu dodanej služby nájmu platiteľ dane v daňovom priznaní neuvádza, je však povinný zahrnúť ju do evidencie vedenej podľa § 70 zákona o DPH.
 

Ak zahraničný podnikateľ prenajíma tuzemskému platiteľovi nehnuteľnosť, ktorú vlastní v tuzemsku, miesto dodania služby nájmu je tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza, t. j. SR. V danom prípade sa prenos daňovej povinnosti neuplatní, zahraničná osoba dodáva službu oslobodenú od dane (§ 38 ods. 3 zákona o DPH). 

 PRÍKLAD č. 12: 

Český podnikateľ vlastní nehnuteľnosť v tuzemsku, ktorú prenajíma tuzemskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby nájmu je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza – tuzemsko. Podľa § 69 ods. 2 zákona o DPH je zdaniteľná osoba povinná platiť daň pri službe, ktorú jej dodala zahraničná osoba z iného členského štátu alebo tretieho štátu, ak ide o službu s miestom dodania v tuzemsku. Nehnuteľnosť prenajíma zahraničná osoba, ale prenos daňovej povinnosti sa neuplatní, pretože dodanie nájmu je oslobodené od dane, v daňovom priznaní tuzemský platiteľ dane hodnotu nakúpenej služby neuvádza.
 

Podľa § 666 Občianskeho zákonníka môže nájomca dať predmet nájmu do ďalšieho nájmu, t. j. podnájmu. Pre účely zákona o DPH sa obidva právne vzťahy posudzujú rovnako, t. j. pri podnájme nehnuteľnosti alebo jej časti postupuje platiteľ dane rovnako ako pri nájme (§ 38 ods. 6). Podľa § 38 ods. 3 je podnájom oslobodený od dane a podľa § 38 ods. 5 sa platiteľ môže rozhodnúť, že podnájom poskytovaný platiteľovi dane bude zdaňovať. 

Ak platiteľ nehnuteľnosť, pri kúpe ktorej bola odpočítaná daň a ktorá je zahrnutá do obchodného majetku, poskytne na svoju osobnú spotrebu alebo osobnú spotrebu zamestnancov, dodá službu za protihodnotu. Podľa § 9 ods. 2 zákona o DPH sa za dodanie služby za protihodnotu považuje aj užívanie hmotného majetku, ktorý je vo vlastníctve platiteľa a pri ktorého kúpe bola daň úplne alebo čiastočne odpočítateľná, na osobnú spotrebu platiteľa dane alebo jeho zamestnancov. Základom dane sú podľa § 22 ods. 5 zákona o DPH náklady na službu. Do 15 dní od dodania služby je platiteľ dane povinný podľa § 71 ods. 9 zákona o DPH vyhotoviť doklad, ktorý musí primerane obsahovať náležitosti podľa § 71 ods. 2 zákona o DPH. 

 PRÍKLAD č. 13: 

Platiteľ dane vlastní penzión, v ktorom poskytuje ubytovacie a stravovacie služby. Penzión bol vytvorený vlastnou činnosťou platiteľa a pri obstaraní tovarov a služieb použitých pri výstavbe bola odpočítaná daň. V období od 7. 9. – 8. 9. 2007 poskytol (prenajal) platiteľ dane časť penziónu svojmu zamestnancovi na rodinnú oslavu. Platiteľ dodal službu podľa § 9 ods. 2 zákona o DPH, základom dane sú náklady na službu. 

Vznik daňovej povinnosti 

Nájom má charakter opakovane dodávanej služby podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH, ktorú zákon definuje ako dodanie rovnakého druhu služby v opakovaných dohodnutých lehotách. Opakovane poskytovaná služba sa považuje za dodanú najneskôr posledným dňom obdobia, na ktoré sa platba za opakovane dodávanú službu vzťahuje. 

 PRÍKLAD č. 14: 

Platiteľ dane A uzatvoril zmluvu o nájme časti nehnuteľnosti s platiteľom dane B, nájom podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH zdaňuje. Zmluvou o nájme boli dohodnuté mesačné platby, a to vždy do 15. dňa po uplynutí kalendárneho mesiaca. Nájom sa začal poskytovať od 1. 6. 2007. Deň dodania opakovane poskytovanej služby je najneskôr posledný deň kalendárneho mesiaca, t. j. 30. 6. 2007, 31. 7., 31. 8. atď. 

 PRÍKLAD č. 15: 

Platiteľ dane A uzatvoril zmluvu o nájme časti nehnuteľnosti s platiteľom dane B, nájom podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH zdaňuje. Zmluvou o nájme boli dohodnuté platby na obdobie šiestich mesiacov (polročné obdobie), a to vždy do 15. dňa po uplynutí šiesteho mesiaca. Nájom sa začal poskytovať od 1. 7. 2007. Deň dodania opakovane poskytovanej služby je najneskôr 31. 12. 2007. 

Platiteľ dane môže určiť ako deň dodania aj iný deň v rámci dohodnutého obdobia (dlhšieho ako kalendárny mesiac). Deň, ktorý uvedie prenajímateľ ako deň dodania vo faktúre, je potom dňom vzniku daňovej povinnosti a u nájomcu dňom vzniku práva na odpočítanie dane. 

Ak si prenajímateľ s nájomcom dohodnú platbu za obdobie dlhšie ako 12 kalendárnych mesiacov, považuje sa služba podľa § 19 ods. 3 za dodanú najneskôr posledným dňom 12. mesiaca. Pre určenie dňa dodania nie je podľa tohto ustanovenia rozhodujúce, či skutočne dôjde k zaplateniu plnenia. 

 PRÍKLAD č. 16: 

Platiteľ dane A uzatvoril zmluvu o nájme časti nehnuteľnosti s platiteľom dane B. Nájom podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH zdanil. Zmluvou o nájme bola dohodnutá platba po uplynutí dvoch rokov odo dňa účinnosti zmluvy. Nájomná zmluva nadobudla účinnosť 1. 6. 2007. 

Služba nájmu bude prvýkrát dodaná najneskôr posledným dňom 12. mesiaca od účinnosti zmluvy (od toho dňa sa poskytoval nájom), ktorou bola platba dohodnutá za obdobie dlhšie ako 12 mesiacov, t. j. 30. 6. 2008.
 

Ak je pred dodaním služby prijatá platba, vzniká daňová povinnosť dňom prijatia platby (§ 19 ods. 4 zákona o DPH). Prijatím platby na dodanie služby oslobodenej od dane daňová povinnosť nevzniká. Platiteľ do daňového priznania hodnotu platby prijatej na dodanie služby oslobodenej od dane neuvádza. V daňovom priznaní uvedie hodnotu služby oslobodenej od dane až po jej dodaní. 

Základ dane 

Základom dane pri poskytnutí služby nájmu je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú dodávateľ služby prijal alebo má prijať od príjemcu plnenia alebo inej osoby za dodanie tovaru alebo služby, zníženú o daň. Do základu dane sa zahŕňajú aj súvisiace náklady (výdavky) vzťahujúce sa k dodávanej službe. 

Platiteľ dane – prenajímateľ, pri určení základu dane: 

  • zahrnie do stanovenej ceny nájmu všetky náklady, t. j. aj v súvislosti s nájmom dodané tovary a služby (elektrická energia, teplo, voda, plyn, telekomunikačné služby a pod.) alebo 
  • osobitne stanoví napr. cenu za m2 prenajatej plochy a osobitne cenu za dodávané tovary a služby (médiá a telekomunikačné služby), ceny ktorých určí podľa skutočnej spotreby. 

V prvom prípade je zmluvne stanovená pevná cena nájmu, ktorý platiteľ dodáva ako službu oslobodenú od dane, príp. ak je nájomcom platiteľ dane, môže nájom zdaňovať. 

V druhom prípade dodáva platiteľ službu nájmu a súčasne pre prenajímateľa obstaráva tovar a služby, ktoré následne nájomcovi prefakturuje. Službu nájmu dodáva platiteľ dane v režime s DPH, prípadne ako oslobodenú od DPH. Dodanie tovaru a ďalších služieb, ktoré pre nájomcu prenajímateľ obstaral, podlieha dani. 

Ak platiteľ dane požaduje za každé obdobie poskytovaného nájmu nehnuteľnosti popri nájomnom osobitne úhradu za presne dodané množstvo elektriny, plynu, vody a tepla, vzniká daňová povinnosť pri týchto tovaroch dňom vyhotovenia faktúry, ktorou platiteľ požaduje platbu za tieto tovary (§ 19 ods. 3 zákona o DPH). Slovné spojenie „presne dodané množstvo“ v danom prípade znamená, že dodávateľ nebude následne robiť napr. vyúčtovanie dodaného množstva.  

 PRÍKLAD č. 17: 

Platiteľ dane A prenajíma nehnuteľnosť platiteľovi dane B a nájom zdaňuje. Zmluvne má dohodnutú cenu za m2 prenajatej plochy a osobitne cenu za dodanú elektrinu a telekomunikačné služby, ktorá sa určí podľa skutočnej spotreby. Za nájom a dodané tovary a služby sa platí mesačne. 

Za mesiac jún 2007 fakturuje platiteľ: 

  • nájom v cene s DPH 23 800 Sk – deň dodania služby 30. 6. 2007, 
  • elektrinu a telekomunikačné služby, ktoré prenajímateľ obstaral pre nájomcu, prefakturuje. 

Faktúry za dodané tovary a služby prenajímateľ prijal: 

  • dňa 9. 7. 2007 za elektrinu, deň dodania uvedený na faktúre 30. 6. 2007 – cena s DPH 5 950 Sk, 
  • dňa 8. 7. 2007 za telekomunikačné služby, deň dodania uvedený na faktúre 30. 6. 2007 – cena s DPH 11 900 Sk. 

Prenajímateľ si môže odpočítať daň z nakúpených tovarov a služieb za zdaňovacie obdobie jún 2006 a súčasne tovar a služby fakturuje nájomcovi: 

  • deň dodania tovaru (elektriny) a deň vzniku daňovej povinnosti u dodávateľa je 30. 6. 2007, u prenajímateľa vzniká daňová povinnosť podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH dňom vyhotovenia faktúry. Faktúru, ktorou požaduje prenajímateľ úhradu za presne dodané množstvo elektriny, vyhotoví 16. 7. 2007, týmto dňom mu vzniká daňová povinnosť; 
  • pri obstaraní služieb a ich následnej prefakturácii postupuje platiteľ dane podľa § 19 ods. 6 – daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry, ktorou obstarávateľ požaduje platbu za obstaranú službu. Faktúru za dodanie telekomunikačných služieb vyhotoví prenajímateľ pre nájomcu 16. 7. 2007, týmto dňom mu vzniká daňová povinnosť. 

Vyhotovovanie faktúr 

Zákonom stanovená lehota na vyhotovenie faktúry je najneskôr do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti.  

Pri fakturácii nájmu môže platiteľ vyhotoviť faktúry definované v § 71 ods. 3 zákona o DPH: 

  • dohodu o platbách nájomného, ktorá je súčasťou nájomnej zmluvy, 
  • dohodu o platbách, ktorá je súčasťou zmluvy o dodaní elektriny, plynu, vody, tepla, ak dohoda o platbách pokrýva obdobie najviac 12 kalendárnych mesiacov, 

ak obsahujú náležitosti podľa § 71 ods. 2 zákona o DPH. 

V prípade vzniku daňovej povinnosti prijatím platby a súčasne aj dodaním tovaru alebo služby v jednom kalendárnom mesiaci môže platiteľ vyhotoviť jednu faktúru, a to najneskôr do 15 dní od vzniku poslednej daňovej povinnosti.  

Odpočítanie dane 

Postup pri odpočítaní dane uplatňuje platiteľ dane – prenajímateľ, podľa toho, komu prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť (platiteľom, neplatiteľom): 

  • platiteľom, ktorým nájom zdaňuje – môže si odpočítať daň v plnej výške, 
  • neplatiteľom, ktorým nájom musí dodávať v režime oslobodenia od dane – nemôže si odpočítať daň, 
  • platiteľom aj neplatiteľom, pričom uplatňuje obidva režimy – odpočíta si daň v pomernej výške (koeficientom). 

Ak nakúpené tovary a služby použije na poskytnutie nájmu, ktorý zdaňuje, a súčasne na poskytnutie nájmu, ktorý je oslobodený od dane, pri výpočte odpočítateľnej dane použije koeficient podľa § 50 zákona o DPH. 

 PRÍKLAD č. 18: 

Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť, ktorú prenajíma platiteľom aj neplatiteľom dane. Platiteľom dane nájom zdaňuje, nájom neplatiteľom je oslobodený od dane. Zmluvne má dohodnutú cenu za m2 prenajatej plochy a osobitne cenu za dodanú energiu, vodu a telekomunikačné služby. V súvislosti s poskytovaním nájmu platiteľ obstaráva mesačne ďalšie služby, a to upratovací servis a strážnu službu. 

V mesiaci august 2007 obstaral platiteľ dodávateľským spôsobom stavebné úpravy na nehnuteľnosť, ktorú prenajíma. 

Nakúpené tovary a služby s možnosťou odpočítania dane: 

  • energia, voda a telekomunikačné služby. 

Z týchto nakúpených tovarov a služieb si odpočíta daň v plnej výške. 

Nakúpené služby s možnosťou pomerného odpočítania dane: 

  • upratovanie, stráženie objektu a stavebné práce. 

Pomernú výšku odpočítateľnej dane z týchto služieb určí koeficientom, pričom v jednotlivých zdaňovacích obdobiach v priebehu kalendárneho roka použije ročný koeficient z predchádzajúceho kalendárneho roka. Ak v predchádzajúcom kalendárnom roku nemal koeficient, určí ho odhadom podľa charakteru svojej činnosti so súhlasom správcu dane.
 

Ak platiteľ dane predá nehnuteľnosť alebo poskytne nájom s uplatnením oslobodenia od dane príležitostne, nemá táto transakcia vplyv na výšku odpočítanej dane. Podľa § 50 ods. 2 zákona o DPH sa do koeficientu neuvádzajú výnosy (príjmy) z príležitostného prevodu a nájmu nehnuteľnosti. 

Vo všeobecnosti za príležitostné transakcie je možné považovať napr. tie, ktoré nemajú charakter hlavnej činnosti platiteľa, netvoria značnú časť z celkového obratu platiteľa, platiteľ dane ich nevykonáva opakovane a pri ktorých platiteľ dane nemá opakujúce sa náklady a súvisiace náklady netvoria značnú časť celkových nákladov. 


 

Úprava odpočítanej dane pri investičnom majetku

Nadstavby budov, prístavby budov, stavebné úpravy budov, bytov a nebytových priestorov, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie podľa osobitného predpisu (stavebný zákon), sú podľa § 54 zákona o DPH investičným majetkom, na ktorý sa vzťahuje povinnosť vykonať úpravu odpočítanej dane, ak sa zmení účel jeho použitia. Ak platiteľ dane opravuje nehnuteľnosť, ktorú prenajíma, môže si odpočítať daň podľa podmienok zadefinovaných v § 49 – § 51 zákona o DPH. Následne je platiteľ dane povinný sledovať počas obdobia desiatich rokov, či nedôjde k zmene účelu použitia investičného majetku a robiť úpravu odpočítanej dane. Úpravu odpočítanej dane platiteľ vykoná v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom zmenil účel použitia investičného majetku. 

 PRÍKLAD č. 19: 

Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť, ktorú prenajíma iba platiteľom dane a nájom zdaňuje. V priebehu roku 2004 realizoval stavebné úpravy, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie a preinvestoval 5 950 000 Sk v cene s DPH. Z prijatých stavebných prác si odpočítal daň v plnej výške. V auguste roku 2007 uzatvoril nájomnú zmluvu na časť nehnuteľnosti s neplatiteľom dane.  

V poslednom zdaňovacom období roku 2007 je platiteľ dane povinný robiť úpravu odpočítanej dane, pretože došlo k zmene účelu použitia investičného majetku. Investičný majetok, pri ktorom odpočítal daň, začal používať na dodanie služieb s možnosťou pomerného odpočítania dane (nájom neplatiteľovi oslobodený od dane). Predpokladajme, že ročný koeficient platiteľa za kalendárny rok 2007 je 0,85. 

             950 000 x (1 - 0,85)              950 000 x 0,15 
DD = ––––––––––––––––––– x 7 = ––––––––––––– x 7 = 99 750  
                       10                                         10 

V poslednom zdaňovacom období roku 2007 odvedie platiteľ dane do štátneho rozpočtu odpočítanú daň v sume 99 750 Sk. 

 PRÍKLAD č. 20: 

V roku 2002 realizoval platiteľ dane stavebné úpravy nehnuteľnosti, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie. Prvá kolaudácia nehnuteľnosti bola v roku 1995. Pri realizácii stavebných úprav si platiteľ odpočítal daň z nakúpených tovarov a služieb použitých za týmto účelom. V roku 2005 platiteľ dane predal nehnuteľnosť v režime oslobodenia od dane. Povinnosť robiť úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia investičného majetku sa podľa § 85 ods. 8 zákona o DPH vzťahuje na investičný majetok, u ktorého si platiteľ odpočítal daň v období po 31. 12. 2002. Platiteľ dane v súlade s týmto ustanovením nie je povinný robiť úpravu odpočítanej dane, pretože daň odpočítal do 31. 12. 2002. 

 PRÍKLAD č. 21: 

V roku 2003 platiteľ dane robil prístavbu nehnuteľnosti, stavebné úpravy si vyžiadali stavebné povolenie. V čase realizácie stavebných úprav prenajímal nehnuteľnosť iba platiteľom dane a nájom zdaňoval. Z nakúpených tovarov a služieb použitých pri prestavbe si odpočítal daň. Prvá kolaudácia nehnuteľnosti bola v roku 1995. 

V roku 2003 platiteľ dane začal nehnuteľnosť prenajímať aj neplatiteľom dane. V poslednom zdaňovacom období roku 2003 bol preto platiteľ povinný urobiť zmenu účelu použitia investičného majetku. V roku 2008 platiteľ dane nehnuteľnosť predá v režime oslobodenia od dane. Podľa § 85 ods. 9 zákona o DPH sa na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia investičného majetku vzťahujú ustanovenia zákona č. 289/1995 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov. Lehota na povinnosť úpravy odpočítanej dane je podľa tohto zákona 5 rokov. Platiteľ dane nebude povinný robiť úpravu odpočítanej dane.